卖了一套房，120万没了？
前几天有朋友在群里发了一个问题，挺有意思，张三卖了一套房，最后一分钱没拿到？怎么回事
张三的房子和120万去哪了？
这类思考题常常通过一些假设制造迷惑性，常用的手段是偷换概念、多算少算、与现实不符等
截图中的问题明显是与现实不符，除非张三是个傻子，要不他不会这么干
题中明显存在一定的隐含假设从而对大家造成了误导
第一个隐藏假设就是：现实假设，你看到该题后，心里明显会与现实联系上，房子能住70年，这样才觉得张三的房子卖亏了
第二误导性：违背客观事实的假设，现实中张三绝对不会这个干，房租一个月1万，租十年就等于当前房价了，那张三肯定会往外租，而不会往外卖
因此，我给出了下面的一些思路
这只是从理性的角度分析其中的缘由，那么从财务或者数学角度算一算，反映到账面上，究竟问题的症结在什么地方
帮张三找一找他的120万去哪了？
这里需要做一个假设，就是张三的房子不会凭空出现，要不是自己买的，要不是自己盖的，无论是买或者盖，其实都需要花钱
而，这个钱哪里来的，要不是原来银行卡里就有，要不就是从银行贷的
这里，我们假设是从银行全额贷款，买了这栋房子；即使是自己的钱，那么这个钱也有来源，比如省吃俭用攒的
如此，我们根据问题描述，可以做出以下的会计分录
最开始就是张三贷款买房子的分录
借 固定资产-房产 120万
贷 应付账款-银行贷款 120万
而李四，穷的叮当响，没钱、没车、没房，但是很聪明，计划做一个局，空手套白狼，把张三的房子搞到手
于是，他提出了“以租养贷”的战略；并与张三一拍即合，真是卧龙遇见凤雏，一个敢买，一个真敢卖
张三把房子卖了，但是李四没钱
借 应收账款-房款-李四 120万
贷 固定资产-房产 120万
既然李四没钱，就让李四欠着，慢慢还，对于李四来说，买入房屋，分录如下
借 固定资产-房屋 120万
贷 应付账款-房款-张三 120万
这里张三的应收就是李四的应付，这两个核对就是与外部客户的应收应付账款的核对
李四又把房子租给了张三
张三没了房子，他得住啊，于是就找李四租房子（张三这是咋想的），然后以1万每月的租价，租10年
对于张三来说，租房的分录
借 生活成本-房租 120万
贷 应付账款-房租-李四 120万
对于李四来说，出租房屋的分录
借 应收账款-房租-张三 120万
贷 收入-房租 120万
又因为李四还欠张三120万房款没给，所以，李四就用租金抵扣房款（三啊，李四骗你呢，千万别上当）
借 应付账款-房款-张三 120万
贷 应收账款-房租-张三 120万
这样，对李四来说，用应收张三的房租钱支付了应付买张三的房子钱
而对于张三来说，用应收李四的房款，支付了应付李四的房租
借 应付账款-房租-李四 120万
贷 应收账款-房款-李四 120万
张三李四，真乃卧龙凤雏也
房子，是会旧的
房子总是有使用期限的，虽然题中没说具体时限，但是现实中是70年，假设题中的房子以每月x万的速度折旧
借 房屋折旧 120x万
贷 固定资产-房屋 120x万
这样的话，李四的房子在x月以后还剩余的价值是
固定资产-房产 120万-120x万
即
120（1-x）万
因此
如果x<1，那么10年租期结束以后，手里的房子还值钱，所以李四就赚了
如果x=1，那么上面的交易其实就毫无意义，张三把房子都住废了，一分钱没捞着，而李四，即没有住上房子，也没付一分钱，就是个打酱油的
如果x>1，那么其实房子住不了10年就成危房不能住了，那么张三也就不用支付剩余房租了，
而李四还得支付剩余房贷，那李四就成了冤大头了，房子没住上，最后还得给张三一笔钱，是不是似曾相识
从上面的分析也可以看出来，房子的使用期限，以及租贷的比值，或者说对房子未来的估值的判断，是决定如何选择和处理房产的关键决策评估维度
就比如我现在租的房子是12500/月，而贝壳挂牌价是1200万
因此，我租70年的总房租费用是1055万，这么来看好像租下来更划算
但是这里还有另一个问题，就是钱在我手里有利息，钱会越来越多；但，房子会升值，房租也会涨，房子会越来越贵；不过，房子也可能会跌
是租还没买？当下并不能靠简单的算术算出来，因为里面有很多因素无法评估
所以说，房市里的很多因素都不是静态的，而是随着经济的发展，货币政策以及房屋政策的变化而变化
因此，是租还是买，是一门很大的学问